シンガポールREITにまだ投資価値はあるか？ April 4, 2023

（この記事は、2022年12月9日発行の英語記事“Are Singapore REITs still a good buy?”の日本語訳です。内容については英語による原本が日本語版に優先します。）

コロナ後のシンガポール国境開放に伴って、シンガポールへの投資をお考えでしょうか？

国境開放に伴う経済成長の恩恵を受けると予測される、観光、一般消費財、ロジスティクス、製造業、ヘルスケア、情報技術等のセクターの株が一般的に考えられる投資先かと思われます。しかしながら、各セクターから満遍なく個別株をピックアップするのは難しいと感じる方が多いのではないでしょうか。

シンガポール・リート(REIT)は、これらのセクター全てをカバーする、検討する価値のある投資先の１つといえます。更に、シンガポールREITへの投資で世界不動産へのエクスポージャーも得られます。

世界的にもコロナ後の経済活動が再開する中で、シンガポール経済もここ数か月で明確な回復の兆しを見せています。

シンガポールは2022 年5月以降、段階的にビジネス、観光ともに国境開放を続けており、世界的にもトップの速さで経済回復を遂げています。2022年 第2四半期は、GDP成長率が4.4%でした。シンガポール貿易産業省（MTI）によると、2022年のコンセンサスGDP成長率の見直しで、3‐5%になると予測されています。

シンガポールREITのインデックスである、iEdge S-REIT Indexでは、2022年10月にトータルリターンが5.6%下落した後、2022年11月に5.7%上昇しています。これは、世界の適格不動産株の全般的なトレンドを反映するFTSE EPRA Nereid Developed Indexの同時期の上昇率３．５％をアウトパフォームしています。

2022年11月にパフォーマンスの良かったシンガポールREITのセクターは、データセンター、複合および産業施設で、それぞれ、平均12%、 8%、 4%のリターンをあげています。2022年第3四半期にホテルセクターでは、大規模イベントやMICE*、海外旅行者からの需要により、客室稼働率、RevPAR(販売可能客室１室あたりの売上)ともに大きな上昇がみられました。

*MICE: 企業等の会議（Meeting）、企業等の行う報奨・研修旅行（インセンティブ旅行）（Incentive Travel）、国際機関・団体、学会等が行う国際会議 （Convention）、展示会・見本市、イベント（Exhibition/Event）の頭文字を使った造語で、これらのビジネスイベントの総称　（出典　日本政府観光局）

2022年11月にトータルリターンが2桁だった６つシンガポールREIT:

1. Digital Core REIT: DCRU +4.27% (+18.1%)
2. CapitaLand China Trust: AU8U +1.75% (+16.5%)
3. Daiwa House Logistics Trust: DHLU -1.55% (+16.1%)
4. OUE Commercial REIT: TS0U 0% (+12.3%)
5. SPH REIT: SK6U -1.11% (+10.4%)
6. CapitaLand Integrated Commercial Trust: C38U -0.49% (+10.1%)²

それでは、シンガポールREITをポートフォリオに加えるべき理由を見ていきましょう。

Source: MTI, SingStat as of April 2022; MOH as of 30 September 2022

• 経済活動、観光ともに再開の本格化
• 世界トップレベルの経済回復
• ２０２２年 第２四半期のGDP成長率4.4%
• ２０２２年のコンセンサスGDP成長率は、3‐5%に予測見直し

安定したシンガポールドル

Source: PCM. Macrotrends.net 3rd Oct 2022

• 1990年以降、シンガポールドルは米ドルに対して約1.1%（年率）強くなっている。
• 1990年から2022年にかけて、USD1がSGD1.8からSGD1.43にシンガポールドル高に

シンガポールREITの特徴

アジア太平洋地域最大級のREIT市場

• 40以上のREIT/ステープルREITがシンガポール証券取引所に上場
• 様々ななセクターからなる多様な資産
• シンガポール国内ならず国外の資産も保有。シンガポールREITには、下記の様な重要不動産があります。
  1. 商業施設 – Ngee Ann City, Paragon, Plaza Singapura
  2. オフィス – Marina Bay Financial Centre, One Raffles Place, Raffles City
  3. 産業施設– Nexus@One-north, Viva Business Park, Changi Business Park
     ホテル– Mandarin Orchard Hotel, Ascott Raffles Place

シンガポールREITの「国際化」

Source: Bloomberg, SGX (31 October 2022)

• シンガポール国外不動産に投資するシンガポールREITの増加
• シンガポール国外REITのシンガポール証券取引所への上場の増加
• 投資家はシンガポールREITで世界不動産へのエクスポージャーを得られる

REITに投資する利点

• 流動的でフレキシブル – いつでも現金化が可能
• 安心感 – 物件の修理やメンテナンスを心配する事なく不動産を所有する事ができる
• 定期収入 – 年間分配金利回り4-5%。実際の家賃収入より高い利回り。

フィリップキャピタルが運用するREIT

• Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF (listed 2016) (First Dividend Focused Asia Pacific REIT ETF; Tracks SGX APAC ex-Japan Dividend Leaders REIT Index; Most Innovative ETF Awards, SGX 2016)
• Lion-Phillip S-REIT ETF (listed 2017) (Collaboration with Lion Global Investors, one of Singapore’s largest fund managers; First ETF to focus solely on Singapore REITs; Tracks the Morningstar® Singapore REITs Yield Focus IndexSM)
• Phillip SING Income ETF (listed 2018) (Encompasses stocks of 30 high-quality Singapore listed companies; Tracks the Morningstar® Singapore Yield Focus IndexSM 2020)
• Phillip Global Rising Yield Innovators Fund
• Phillip SGD Money Market ETF 2021
• Phillip Quality Fund (January 2021)
• Phillip Leveraged and Inverse Products (September 2021)

For more information, go to Home – Phillip Capital Management (phillipfunds.com)

シンガポールREIT市場の特徴

質の高いスポンサーと資産 – REIT の不動産ポートフォリオには、稼働率に回復力があるアイコニックな建物など、質の高い資産が含まれる傾向があります。強力なバランスシートまたは政府提携を持つスポンサーが、資金調達または資産注入を提供。

規制の枠組み – REITは、税制上の優遇措置を受けるために、利益の90%を投資家に支払うことが法的に義務付けられています。REIT のレバレッジ上限は、45%から50%に引き上げられ、ユニットホルダーに分配する所得は非課税となります。

カタリスト –住宅セクターにおける規制措置の強化により、関心が商業、産業セクターに推移しています。これまでの低金利環境により、投資家は高利回りでありながら比較的安定した資産クラスを選択。例）アジア債券とREIT。

シンガポールREITの多様なセクター

• セクターエクスポージャーは程よく分散。
• 複合セクターのREITが23%で最大の割合を占め、残りのセクターへのエクスポージャーは、均等に分配。
• シンガポールREITのポートフォリオは、地理的にもセクターを通じても、大幅な分散を提供。

セクター別見通し:　産業施設

• 2022年第3四半期時点で、全産業施設の稼働率は90％
• 2022年第3四半期の賃料指数は2.1%上昇
• 2022年には新規施設完成が増えたが、シンガポールの経済回復に伴う需要によりすぐに占拠された
• 新施設完成の増加に伴う供給増により、今後の稼働率上昇は緩やかに

セクター別見通し:　産業施設（新規建設施設）

• 2022年第2四半期には、154万平方メートルが建設中。2022年度末に完成予定。
• 新規施設の44％がシングルユーザー工場、36％がマルチユーザー工場、17％が倉庫、３％がビジネスパークとなっている。
• シングル/マルチユーザー工場の賃料と価格緩和が予想される。

セクター別見通し:　商業施設

• 2022年第2四半期以降回復が見られた。全商業施設の稼働率92％に対し、商業施設シンガポールREITの稼働率は引き続き95％を保った。空室率は、個人所有の商業施設でより多くみられた。
• 郊外の CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) および Frasers Centrepoint Trust (FCT) モールの買い物客のトラフィックは、2019 年のCOVID前の平均の50～65%で推移。ただし、CICT および FCT 郊外モールのテナントの売上高は、月平均で平方フィートあたり、COVID前の平均の80～94%に回復。
• 魅力的な分配金利回り
• 2022年第2四半期以降、売上高は回復

セクター別見通し:　オフィス

• 直近の新規供給は低い: 2021年の建設から供給される総床面積はわずか 70,000平方メートルであり、既存の供給の 0.86%に相当。
• 2022年第3四半期には、空室率が2017年第4四半期レベル付近の11.7％まで上昇。
• シンガポール国外への物理的エクスポージャー。時価総額ではシンガポールREITオフィスセクターの60％以上が国外へのエクスポージャー。
• “在宅勤務‐オフィス勤務”のハイブリッド型の増加に伴い、企業が物理的なオフィススペースの“最適化”を続けている為、オフィスセクターのファンダメンタルは依然として弱い。
• 賃貸利回りに対する継続的な下方圧力。占拠率の回復からの埋め合わせは限定的。

セクター別見通し:　ホテル

• 2022年10月の平均稼働率は26％上昇し、85％に。前年比20.6％増。
• 前年比は、2021年9月より14か月連続でプラス。
• 2022年4月１日の国境開放以来、稼働率は60％を超えて増加し、2022年10月には85％まで増加。
• 2022年10月の時点で、RevPARは239.1ドルで、前年比132.8%増加し、コロナ前のレベルを上回った (2022年9月～10月) 。
• 2022年10月の時点で、RevPARは239.1ドルで、前年比132.8%増加し、コロナ前のレベルを上回った (2022年9月～10月) 。
• 稼働率～７９％
• RevPAR は2022年9月と10月にコロナ前のレベルを超えた。～239.10ドル
• 中国がさらに開放される2023年には、RevPARも上昇すると予測される。

REITは、市場をアウトパフォーム

• アジア太平洋地域の主要REITは、各国の一般市場をアウトパフォーム。
• 2017年6月～2022年６月の総リターン（現地通貨）

出典:: ブルームバーグ

REITと不安定な市場

• 一般的にREITは金利上昇局面でも耐性がある。
• 市場もREITマネージャーも、金利上昇は漸進的であると予測
• 多くの経験豊富なREITマネージャーは、既存の金利環境を利用して固定金利で資金調達コストを固定。
• 利上げは、分配金支払いに大きな影響はないと予測

重要ポイント

• シンガポールのDGP成長率は３～５％
• ロジスティクス、データセンター、ビジネスパーク、ヘルスケアセクターに長期的な機会
  • オーバーウェイト – 産業施設、商業施設
  • ニュートラル– ホテル, オフィス
• 産業施設において大幅な新規施設が建設中
• 商業施設の安定した稼働率。郊外のモールの賃貸利回りに回復力が見られる。
• オフィスは稼働率の低下。シンガポールREITのオフィスセクターは国外にも分散。
  • 企業のオフィススペース見直しによる需要の変化
• 飛行機旅行の回復による、ホテルセクターの再開

Reference:

• ^[1] https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/transport-logistics/s-reits-rebound-6-november
• ^[2] https://www.businesstimes.com.sg/companies-markets/hospitality-s-reits-ride-pent-travel-demand-and-return-events-q3-2022

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