研报 | 凯德置地有限公司（CapitaLand）：一齐准备就绪
2019年8月19日
买入 (升级)
收盘价：SGD 3.40 | 预测DIV：SGD 0.12
目标价：SGD 4.20 | 总回报：27.1%
摘要
2019年二季度同比下降-19.3% ，这是因为中国和越南住宅移交的时间差异所致 (后续要到2019下半年，见图1和2)。中国逐步放宽价格上限，致使今年二季度的销售价格环比上涨19% – 销售势头保持健康。通过基金管理平台，以及公寓租赁部门(雅诗阁)的管理合约，扩大经常性收入流。
去杠杆化是近期的焦点。积极剥离非核心资产将有助于CAPL 提前实现2020年0.64倍的去杠杆目标。由于CAPL-ASB的合并，我们升级至买入建议，目标价上调至4.20新元。
积极方面
去杠杆化已步入正轨。CAPL-ASB 合并后组合杠杆倍数达到0.73倍的历史新高 (2017/2018财年，杠杆倍数分别为0.49倍和0.5倍)，符合管理层预期。管理层已制定了一项计划，计划通过每年实现30亿新元的资产回收目标，到2020年底前将净债务/股本比率降至0.64倍。2019上半年，撤资总额达到34亿新元，其中12亿新元已完成撤资。CAPL 有望在2020年底以前达到0.64倍的去杠杆目标。按实际利率计算，年初至今，8个月里，净投资撤资达到12亿新元。资本努力回收已释放1.35亿新元(1.71亿新元，不包括ABS相关交易成本的3600万新元) 的资本收益。
NPI增长驱动重估收益。2019年二季度，重估收益为税后净利总额贡献了3.465亿新元(60%)，然而，这些重估收益只是运营方面的驱动 – 其中10个物业(图3)占所公布的NPI较高收益率的重估收益中约为58%。2019上半年，平均投资组合的NPI收益率为4.5%，高于2018财年的4.2%。
消极方面：
2019年二季度，中国推出单位的售罄率下降至80% (一季度约为90%)。然而，就所有的发售单位而言，整体的销售率保持在93%的健康水平，管理层表示，来自住宅升级用户和首次置业用户的需求依然强劲。CAPL 的策略是调整发售的速度， 以等待价格上限的放宽，在今年二季度，销售价格环比增长了19%。这是紧跟在一季度的销售价格环比增长53%之后。在半年的基础上，销售量和销售额同比分别增长73% 和31%。
前景
前景乐观。随着中国在价格上限的逐步放宽，2019年一季度和二季度的销售价格环比分别上涨53%和19%。我们对将于2019下半年发售，余下的3,078 个单位，保持乐观。
在新加坡，CAPL 于2019年7月推出的One Pearl Bank ，实现了72.5%的健康的卖出率 (或占总项目的27%) ，并将于三季度推出Sengkang Central 混合用途开发项目(与CDL合作)。
CAPL的经常性收入投资组合继续以健康的运营指标为基础，并将日益成为其盈利的基础。与ABS 合并后，私募基金的数量从17只增加到23只。管理的基金资产增长28.1%，从551亿新元增加至706亿新元。
今年迄今，签约的管理钥匙数量约有7,100 条，使管理钥匙数量达到107,154条。如果签约的势头持续，CAPL的公寓租赁部门将有望在2023年之前实现其取得160,000 条钥匙的关键目标。租赁部门占2019上半年的息税前利润的14.4%(2.91亿新元/20.61亿新元), 其中41% (1.18亿新元) 来自管理合约产生的经常性费用收入。目前，44% (47,480 个单位) 仍在开发中，并不会带来费用收益。我们预计，随着更多的公寓上线，租赁部门将在支持CAPL 的经常性收入方面，发挥越来越重要的作用。管理层此前曾指出，一旦稳定下来，每10,000 条钥匙将产生2500万新元的费用收益。
除了Liang Court的可能再开发外，连同CDL 和两家上市信托(ART 和CDLHT)，CAPL 还提到，集团将研究Jurong area 工业资产复兴的可行性。
升级至买入评级，目标价上调至4.20新元 (先前目标价为4.00新元)。
我们更新预测，以反映与ASB 合并后的情况，并上调目标价至4.20新元。我们的目标价转化为2019财年末的股价与资产净值比率为0.75倍。
本文为英文翻译版本，仅供参考，一切请以英文版本为准。如果有想了解更多全球股市资讯，请关注微信公众共 “辉立资本新加坡” (SGPSPL)。同时提供在线免费开设股票账户，一个账户轻松交易美股，港股，新加坡股，中国A股，越南股票，韩国股票，德国股票，马来西亚股票，泰国股票，印尼股票，菲律宾股票，日本股票，澳大利亚股票，台湾股票，加拿大股票，英国股票，法国股票，荷兰股票，葡萄牙股票，比利时股票，土耳其股票
