凯德置地有限公司 | 经验和多元化犹如剑和盾
- 2020上半年，税后营业净利润占我们预期的33%，这反映出受零售和住宿板块拖累，上半年充满挑战；收益大致与我们预测的后端加载开发收益保持一致。
- 中国和零售板块正在复苏，而工业，商业板块和租赁住房投资组合仍具有弹性。在数字化和提供弹性空间方面取得的战略性进展，以帮助未来的投资组合。
- 维持买入评级，并下调目标价至3.82新元 (先前目标价为3.94新元)。我们将2020财年末的收益削减了2.1%，因为我们将额外的租金回扣以及住宿板块需要比预期更长的复苏期，也纳入到考虑因素当中。
积极方面
+ 中国 (占AUM的42%) 和零售 (占AUM的28%) 板块的投资组合正在复苏 – 中国住宅销售办事处在3月份已逐步重新开业。2020年一季度的销售包括La Botanica (西安)的288套单元，于3月24日发售后，在4天内抢购一空。二季度延续强劲的需求势头 – 5月份推出全部528套La Botanica (西安)和194套Parc Botanic (成都)的住宅单元，均以新冠疫情出现前的平均售价出售。中国的销售率仍然很高，占已发售单位的92%，并有望在2020下半年再推出4,000套单元。大多数在2020财年交楼的单元，预计将在下半年交付。虽然大多数国家已在慢慢解封，但中国95%的办公室租户和89%的商业园租户已在其经营场所恢复运营。CAPL的核心零售市场 (中国，新加坡，日本和马来西亚)其客流量和租户销售方面均出现复苏的证据（图1）。
+ 在逆境中遇见未来运营的机遇。新冠疫情大流行加速了CAPL在零售和住宅板块的数字化举措。非必要贸易的关闭影响了CAPL的零售和住宅业务。CAPL以租赁和住宅项目的虚拟旅游作为回应，并在6月份推出其电子商务(eCapitaMall) 和在线订餐(Capita3Eats)平台，这不仅将有助于提振租户的销售，还将推动新业务，并为客户和租户粘性打造一个生态系统，使零售板块面向未来。
+ 经验丰富，面向未来的多元化房地产企业。CAPL对全资拥有的灵活工作空间运营商Bridge+的战略投资，将为这些不断变化的居住者战略(即减密，灵活和可扩展空间需求)的时代，提供核心+灵活解决方案。目前有9个Bridge+ 网点在中国，新加坡和印度投入运营，未来24个月还将推出20个Bridge+ 网点。CAPL配套办公和商业园区的投资组合，其足迹遍布多个核心地理位置，也使CAPL能够捕捉那些希望降低平均空间成本的租户的中心辐射型需求。虽然国际旅游禁令给住宿板块带来压力，但CAPL以服务式住宅 (SR) 和租赁住房占主导的投资组合的盈亏平衡入住率较低，并针对长租，这有助于提供稳定的入住率，减轻对住宿投资组合的影响(2020上半年的RevPAU同比下降43%，入住率约为50%)。此外，随着投资者确认了SR资产类别的价值主张和弹性，迄今为止，CAPL成功地签署了6,500个密钥。
消极方面
– 2020上半年，受住宿(-82.5%)和零售(-25.3%)板块的拖累，息税前利润同比下降71%。
针对零售租户的3亿新元租金豁免，遏制措施以及旅行和流动限制等，对这两个板块的影响最大。息税前利润下降主要是因为2020上半年投资物业的公允价值亏损，与去年同期的收益相比，以及资产回收的投资组合收益较低。尽管经营环境疲软，但CAPL仍设法从经营活动中产生了3亿新元的净现金。资产负债表依然强劲，拥有140亿新元的现金和未动用的信贷安排。合理的实施脚本股息计划，也将有助于为集团节省3.88亿新元的现金。
前景
越南住宅库存持续走低，受审批流程较长的阻碍。CAPL已在越南获得了3–4个项目。然而，漫长的审批流程使项目的推出陷入停滞，阻碍了集团补充库存的能力。
CAPL 仍致力于实现其30亿新元的年度撤资目标。鉴于不确定性，2020上半年的资产回收活动一直较为温和，而随着市场企稳和投资活动的回归，下半年应有所回升。CAPL的策略仍然是剥离非核心资产，同时实现更均衡的资产分布 – CAPL可能会削减较重的资产类别，如零售 (占AUM的28%) 和商业 (占AUM的21%)。
维持买入评级，并下调目标价至3.82新元 (先前目标价为3.94新元)。
由于考虑到额外的租金回扣和住宿板块的复苏比预期更长，我们将2020财年末的收益削减了2.1%。我们的目标价，是基于RNAV的20%的折扣，在纳入了基于脚本股息计划的扩大股票份额后，从3.94新元削减至3.82新元，降幅为3.0%。我们相信，CAPL多元华的投资组合和作为经验老练的房地产企业，使其处于有利地位，可缓解近期的逆风。
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