研报 | 新加坡房地产行业——一套令人惊讶的新降温措施
新加坡房地产行业
新的降温措施：提高额外买家印花税和收紧贷款估值。
短期内对交易量和价格产生负面影响，但随着价格的逐步上涨，会带来更可持续的上行周期。
房地产价格上涨得到了收入增长的支撑，收入增长已超过了房价上涨。
尽管我们降低了选定项目的假定售价，并提高了行业重估净资产值的折扣，但我们仍维持对新加坡房地产行业的增持观点。
有什么新鲜资讯吗?
新加坡政府宣布，将提高额外的买家印花税，并收紧住宅物业购买的贷款估值(LTV) 限额，以冷却当地房产市场，并使房价与经济基本面保持一致。
除了新加坡人和永久居民购买他们第一个住宅物业的ABSD 将保持不变外，包括外国人在内的所有其他个人的ABSD 增加了5个百分点，实体增加了10个百分点。另外还对开发商征收不可豁免的5个百分点的ABSD。同时，金融机构发放的所有住宅贷款的LTV限额将收紧5个百分点，不包括HDB提供的贷款 (参见附录)。
我们有什么看法？
新出台的一系列降温措施令人震惊，但我们认为这是短期的阵痛，却能带来长期的收益。这次惩罚措施应该会导致住宅价格的上涨出现大幅回落 – 我们预计不会采取进一步的降温措施。在政府干预的重大危险之前，我们曾假定价格将有潜力进一步上涨约20%。在该水平的房价将使我们回到2010/2013 年的可负担性比率，即基于中位数的房价与家庭收入之比。在这两年里，政府 1) 开始采取降温措施，并且2) 出台了更为严厉的TDSR 降温措施 (图3)，这表明了政府对这些负担能力水平感到轻微的不安。回想一下，今年上一轮的“降温措施”是在2月份出台的，当时政府将价值超过100万新元的住宅物业，最高边际买家印花税从3%上调至4%。由于这一轮的措施相对于2月份的措施更具惩罚性，我们预计它将产生其预期的影响，减缓价格增长的速度，而不会预见进一步的降温措施。政府对价格上涨采取的审慎措施，将会更好地缓和同渐进，这对可持续的住宅房产市场的上升周期是有利的。从2017年底开始，今年前两个季度的房价已上涨了7.4% 。我们现在预计到2018年底之前，房价将持平，而之前的全年房价将上涨10%。
房地产价格的上涨得到收入增长的支持，自2010年以来，其涨幅已超过住宅价格。在我们达到2013年的可负担峰值水平之前，住宅价格仍有可能上涨20%。自2010年我们从全球金融危机后恢复以来，家庭收入的复合年均增长率约为5%，超过了住宅价格的增长率约为2.5%。这是自2017年三季度以来，私宅价格指数上涨9%背后的根本原因，同时市场情绪也有所改善。以住宅价格中值与家庭收入的可负担能力来衡量，房价仍有可能上涨20%，才能达到上个10年的峰值“昂贵”水平，最近一次出现在2013年。
由于买家消化新税和增加流动性要求，短期内的房产交易量将受到负面影响。1-5月的总成交量为11,006 个单位，同比下降5.7%。虽然我们最初预计2018下半年的销量，将随着发布的单位，使基层销售增加而有所回升，但新一系列降温措施，在短期内，无疑将会对买家的情绪，成交量和价格产生负面影响。因此，我们已将假设的售价(ASPs)作出调整 ，在我们覆盖范围内选定的项目，销售价格平均下调7%。
由于向开发商征收额外5%不可豁免的ABSD，行业整体疯狂放缓。整体狂热的放缓可能会减缓增量的供应。尽管如此，准备供应的52,000个单位仍接近过去10年的最低水平之一，而2013年的高位达到96,000个单位。
早期以较低的价格购买土地的开发商，将有更大的灵活性来调整价格，这在当前的关键时刻更为重要。在我们覆盖的开发商中，由于涉及到较高的不确定因素，我们没有把进一步推出的再开发盈余进行定价。对于我们覆盖范围内的股票，由于土地价格上涨而面临更大的利润压缩风险，包括CAPL’s Pearl Bank 和City Dev’s Amber Park, West Coast Vale, 以及Handy Road sites。
我们覆盖范围内的房产股票受到影响
CapitaLand (CAPL SP, 维持增持评级，目标价不变仍为新元4.19)
截至2017财年末，CapitaLand现有新加坡住宅库存大部分已售出。在2018年，唯一增加的土地储备是the Pearl Bank，2月份的整体售价为1,515新元/平方英尺。我们的目标价格中没有考虑到Pearl Bank 的再开发盈余。我们仍然喜欢CAPL，因为它有稳定的经常性收入基础。
City Developments (CIT SP, 维持增持评级，目标价从新元13.40下调至新元12.60)
由于涉及的不确定性更高，我们没有考虑后期发布的Amber Park, West Coast Vale, Handy Road 和Sumang Walk 的再开发盈余。由于我们先前的保守估值，我们的剩余库存和近期发布的假设售价保持不变，包括South Beach (新元4,000 每平方英尺) 和The Tapestry (新元1,350 每平方英尺)。然而，由于政府的立场变得更加紧缩以及CDL 对新加坡住宅板块的巨大敞口，我们将对RNAV 的折扣从15%增加至20%，目标价下调至新元12.60。
Chip Eng Seng (CHIP SP, 维持买入评级，目标价从新元1.21下调至新元1.15)
我们将Park Colonial 的ASPs从新元1,900每平方英尺调低至新元1,750每平方英尺，以便更好的反映昨晚实际发布的销售价格。我们没有考虑到Changi Garden的再开发盈余。随着上述ASPs的下调，我们的目标价将可能从新元1.15下调至新元1.21。
Ho Bee Land (HOBEE SP, 维持增持评级，目标价保持在新元2.98)
Ho Bee 对新加坡住宅的主要风险是三个圣淘沙公寓，我们已假设保守的ASPs为新元1,500每平方英尺。我们的假设和目标价保持不变。
投资行动
对新加坡房地产行业维持增持评级。此处的进一步降温措施将成为降级的主要风险。我们仍然对该行业持乐观的看法 1) 目前的可负担性比率高于2013年的峰值水平，尽管过去4个季度的价格上涨是因为收入增长超过了全球金融危机后的房价增幅。2) 供应仍然较低 – 计划供应的52,000个单位仍然是过去10年中的最低水平之一，而2013年的供应高达96,000个单位。3) 由于我们的人口结构以及流离失所业主的整体流动性，我们仍须以家庭形成率来支持需求。
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