我们有什么看法？

新出台的一系列降温措施令人震惊，但我们认为这是短期的阵痛，却能带来长期的收益。这次惩罚措施应该会导致住宅价格的上涨出现大幅回落 – 我们预计不会采取进一步的降温措施。在政府干预的重大危险之前，我们曾假定价格将有潜力进一步上涨约20%。在该水平的房价将使我们回到2010/2013 年的可负担性比率，即基于中位数的房价与家庭收入之比。在这两年里，政府 1) 开始采取降温措施，并且2) 出台了更为严厉的TDSR 降温措施 (图3)，这表明了政府对这些负担能力水平感到轻微的不安。回想一下，今年上一轮的“降温措施”是在2月份出台的，当时政府将价值超过100万新元的住宅物业，最高边际买家印花税从3%上调至4%。由于这一轮的措施相对于2月份的措施更具惩罚性，我们预计它将产生其预期的影响，减缓价格增长的速度，而不会预见进一步的降温措施。政府对价格上涨采取的审慎措施，将会更好地缓和同渐进，这对可持续的住宅房产市场的上升周期是有利的。从2017年底开始，今年前两个季度的房价已上涨了7.4% 。我们现在预计到2018年底之前，房价将持平，而之前的全年房价将上涨10%。

房地产价格的上涨得到收入增长的支持，自2010年以来，其涨幅已超过住宅价格。在我们达到2013年的可负担峰值水平之前，住宅价格仍有可能上涨20%。自2010年我们从全球金融危机后恢复以来，家庭收入的复合年均增长率约为5%，超过了住宅价格的增长率约为2.5%。这是自2017年三季度以来，私宅价格指数上涨9%背后的根本原因，同时市场情绪也有所改善。以住宅价格中值与家庭收入的可负担能力来衡量，房价仍有可能上涨20%，才能达到上个10年的峰值“昂贵”水平，最近一次出现在2013年。

由于买家消化新税和增加流动性要求，短期内的房产交易量将受到负面影响。1-5月的总成交量为11,006 个单位，同比下降5.7%。虽然我们最初预计2018下半年的销量，将随着发布的单位，使基层销售增加而有所回升，但新一系列降温措施，在短期内，无疑将会对买家的情绪，成交量和价格产生负面影响。因此，我们已将假设的售价(ASPs)作出调整 ，在我们覆盖范围内选定的项目，销售价格平均下调7%。

由于向开发商征收额外5%不可豁免的ABSD，行业整体疯狂放缓。整体狂热的放缓可能会减缓增量的供应。尽管如此，准备供应的52,000个单位仍接近过去10年的最低水平之一，而2013年的高位达到96,000个单位。

早期以较低的价格购买土地的开发商，将有更大的灵活性来调整价格，这在当前的关键时刻更为重要。在我们覆盖的开发商中，由于涉及到较高的不确定因素，我们没有把进一步推出的再开发盈余进行定价。对于我们覆盖范围内的股票，由于土地价格上涨而面临更大的利润压缩风险，包括CAPL’s Pearl Bank 和City Dev’s Amber Park, West Coast Vale, 以及Handy Road sites。

我们覆盖范围内的房产股票受到影响

CapitaLand (CAPL SP, 维持增持评级，目标价不变仍为新元4.19)

截至2017财年末，CapitaLand现有新加坡住宅库存大部分已售出。在2018年，唯一增加的土地储备是the Pearl Bank，2月份的整体售价为1,515新元/平方英尺。我们的目标价格中没有考虑到Pearl Bank 的再开发盈余。我们仍然喜欢CAPL，因为它有稳定的经常性收入基础。

City Developments (CIT SP, 维持增持评级，目标价从新元13.40下调至新元12.60)

由于涉及的不确定性更高，我们没有考虑后期发布的Amber Park, West Coast Vale, Handy Road 和Sumang Walk 的再开发盈余。由于我们先前的保守估值，我们的剩余库存和近期发布的假设售价保持不变，包括South Beach (新元4,000 每平方英尺) 和The Tapestry (新元1,350 每平方英尺)。然而，由于政府的立场变得更加紧缩以及CDL 对新加坡住宅板块的巨大敞口，我们将对RNAV 的折扣从15%增加至20%，目标价下调至新元12.60。

Chip Eng Seng (CHIP SP, 维持买入评级，目标价从新元1.21下调至新元1.15)

我们将Park Colonial 的ASPs从新元1,900每平方英尺调低至新元1,750每平方英尺，以便更好的反映昨晚实际发布的销售价格。我们没有考虑到Changi Garden的再开发盈余。随着上述ASPs的下调，我们的目标价将可能从新元1.15下调至新元1.21。

Ho Bee Land (HOBEE SP, 维持增持评级，目标价保持在新元2.98)

Ho Bee 对新加坡住宅的主要风险是三个圣淘沙公寓，我们已假设保守的ASPs为新元1,500每平方英尺。我们的假设和目标价保持不变。