新加坡股票研报 | 凯德商务产业信托（CapitaLand Commercial Trust）
NPI 和DPU 在我们的预测范围内。
甲级写字楼的租金继续复苏，2018年一季度环比上涨3.2% 。
2018年尚余的最低限额的租约到期 (占总租金收入的5% )。
全额再融资的债务在2018年到期。增加融资成本是我们唯一主要的关注。
升级至增持级别，目标价上调至新元1.88 (原来的目标价为新元1.80)。
积极方面
甲级写字楼的租金持续回升，2018年一季度环比增长3.2% 。据CBRE数据显示，租金自2017年二季度触底以来，现在已经上涨了8.4% ，达到9.70新元/每平方英尺。(图 1)
2018年尚余的最低限额租约到期。在2018年一季度签署的96,000平方英尺的新租赁和续约租赁中，CCT只有5% (占总租金收入) 的租赁将于2018年到期。尽管集团没有透露官方的租金回归数据，但这季度即将到期的租金却在新承诺租金区间的较低端。随着2018年剩余的租约即将到期，现在租赁续约的风险大大的降低。
从现在起，2019 年到期的租赁将受益于预期的租金上涨。我们预计，随着写字楼供应的减少和需求的改善，未来两年的现货租金将继续上涨。因此，与今年到期的租约相比，我们对2019年到期的31%（占总租金）的租约就不那么担忧了。
全额再融资债务将于2018年到期。今年没有更多的再融资风险。鉴于利率不断上升，管理层一直积极为在2018/2019年到期的债务再融资。占总债务中，只有8%的债务将于2019年到期。我们注意到，较高比例的总债务 (90%) 现在以固定利率来套期保值，相比过去两个财政年度的总债务普遍为80%。其结果是，平均债务成本小幅上升至2.7% (比2017财年上升0.1% )。
消极方面
我们主要关注的是融资成本的增加。上个月，RCS Trust (持有Raffles City) 以3.2%的利率发行了7年期的MTN。我们注意到，去年6月份，RCS的其他类似为期6年的MTN，以较低的2.6%利率发行。尽管如此，管理层认为银行的息差/利率仍然保持相当稳定。
前景
租赁续约和利率再融资风险已大幅降低，今年仅剩下5%的租赁和零债务到期。因此，DPU 的前景稳定。目前，来自AST2的入住率增加，达到了90.8%，这是潜在的收益增长。我们唯一的主要关注是杠杆率高达37.9%，这可能会对未来的收购产生抑制作用。尽管如此，短期增长的动力来自于AST2 (2017年9月收购) 和将于2021年落成的CapitaSpring。
投资活动
升级至增持级别，上调目标价至新元1.88
随着租金不断走强，至2019年的再融资风险大幅减少，并且负租金回归也没有如我们预期的那么严重，我们修正2019财年的DPU，上调至3%，同时相应地上调目标价至新元1.88 。我们的目标价转化为2018财年末的收益率是4.6%，而资产净值为1.04倍。
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