柔佛前景：经济腾飞还是陷入低谷？ August 12, 2024
自从黄循财总理于 6 月 12 日对马来西亚进行介绍性访问以来，柔佛-新加坡经济特区（SEZ）以及柔佛新山与新加坡之间的快速交通系统（RTS）连接项目一直备受关注。访问期间，他强调了经济特区的潜力，称其可以为两国带来巨大的经济利益。正式协议预计将于今年 9 月签署。
在这一势头的基础上，让我们来探讨一些可能由此带来的投资良机。
经济特区有望成为 “东南亚的深圳”，充分利用其战略位置、丰富资源和年轻劳动力。这些项目与港珠澳大桥连接线增强的连通性相结合，必将推动经济大幅增长并吸引大量投资。
主要行业和投资机会：
半导体和电子：
经济特区的重点是电气和电子行业，加上马来西亚作为半导体中心的良好声誉，提供了强劲的增长潜力。来自欧洲和美国的主要企业正在槟城建立工厂或扩大现有业务，以建立新的全球供应链。
腾达科技(7160.KL) 和 东益电子技术(7022.KL) 马来西亚等本地公司，凭借其在半导体组装和测试领域的强大实力，将受益于该行业投资和需求的增长。随着经济特区的建立，它们可能会考虑进军新山。
来源：MIDA
智能制造和数据中心：
数据中心（DC）需要稳定可靠的电力、持续的供水，最重要的是要有强大的连接能力（即光纤基础设施）。因此，由于基础设施建设成本高昂，数据中心很少建在偏远地区。靠近 “源头 ”的地区更受欢迎。新加坡是东南亚发展中国家的中心。因此，柔佛凭借其低延迟接入和运营优势，被认为处于战略要地。
根据 DC Byte 的 2024 年全球数据中心指数，新山市是东南亚增长最快的数据中心市场。投资者可以关注杨忠礼机构股份有限公司(4677.KL）等公司，该公司正在柔佛州古来市开发杨忠礼绿色数据中心园区。新加坡电信（Z74.SP）最近也宣布与马来西亚电讯公司（4863.KL）展开合作伙伴关系，在柔佛州开发一个数据中心，将马来西亚南部定位为数据中心行业的重要角色。
来源：Malaysia Data Center Market
医疗和航空领域：
人工智能利用用户数据和行为分析，根据个人喜好进行个性化推荐。这项技术在电子商务和娱乐等行业尤为普遍。
将医疗和航空业纳入经济特区也为其带来了新的增长途径。投资者可以关注利用经济特区的优势扩大医疗保健服务和设施的一些公司，例如IHH医疗保健集团(5225.KL) 。
房地产和建筑业：
由于经济特区横跨六个区，预计房地产和建筑业将取得重大发展。UEM Sunrise Berhad（5148.KL）和双威建筑集团有限公司（5263.KL）等以大型项目著称的知名企业已做好充分的准备来利用这一增长趋势。
于2023年初为柔佛州的Yellowwood数据中心启动的双威建设项目，合同价值已增至 32 亿令吉。与此同时，UEM Sunrise Bhd 正在柔佛州依斯干达公主城的 3,000 英亩土地上准备进行重大开发，该区域基础设施的提升为其项目提供了有力支持。
| 股票 | 行业 | 市盈率 | 股息率（%） | 分析师共识 | 共识评级 |
| 腾达科技（7160.KL） | 信息技术服务 | 41 | 0.4 | MYR 5.46 | (8买/2持有/0卖) |
| 东益电子技术有限公司（7022.KL） | 半导体制造业 | 33.7 | 1.7 | MYR 1.26 | (0买/7持有/2卖) |
| 杨忠礼机构股份有限公司（4677.KL） | 发电业 | 19.4 | 1 | MYR 3.70 | (1买/1持有/1卖) |
| 新加坡电信公司（Z74.SP） | 电讯业 | 60 | 4.5 | SGD 3.19 | (17买/0持有/1卖) |
| 马来西亚电讯公司（4863.KL） | 电讯业 | 13.3 | 0.7 | MYR 7.11 | (16买/4持有/2卖) |
| IHH Healthcare Bhd (5225.KL) | 医疗 | 23.9 | 1.7 | MYR 7.27 | (16买/5持有/0卖) |
| UEM Sunrise Bhd (5148.KL) | 发展商 | 89.8 | 0.6 | MYR 1.05 | (2买/1持有/5卖) |
| 双威建筑集团 (5263.KL) | 发展商 | 35.6 | 1.5 | MYR 3.85 | (11买/1持有/2卖) |
| 绿盛世集团(8206.KL) | 发展商 | 22.1 | 3.8 | MYR 1.74 | (4买/3持有/1卖) |
| 实达集团 (8664.KL) | 发展商 | 27.6 | 0.9 | MYR 1.55 | (9买/1持有/5卖) |
如果您对马来西亚本地住宅开发感兴趣的话，就让我们来探讨一些汇总的数字和区域，以及了解以下精选的住宅物业的表现：
精选的马来西亚本地住宅开发项目：
- 由R&F Properties Co. Ltd开发的 R&F Princess Cove 位于兀兰检查站附近，是一个以其优越的地理位置和高端设施而闻名的顶级住宅开发项目。
- 由SKS 集团开发的TriTower Residence @ Johor Bahru Sentral 也靠近新加坡兀兰关卡，提供现代化的生活空间，交通枢纽四通八达。
- 由 Grand Global Medini Sdn Bhd开发 的 Grand Medini 位于大士关卡附近，是包括零售和办公空间在内的大型综合开发项目的一部分。
- 由 Eco Sky Development Sdn Bhd 开发的 Eco Nest @ Eco Botanic 是另一个靠近大士关卡的开发项目，强调在一个规划良好的社区内享受环保生活。
- 由 KSL Holdings Berhad 开发的 KSL Residences @ Daya 拥有现代设计和以社区为重点的设施，适合家庭和专业人士居住。
- 由Scudai Development开发的 Austin Regency 以其完善的设施和位于活力社区的黄金地段而著称。
来源: Property Guru
新山房地产投资理念
投资理由
- 快速发展和连通性：
- 即将在新山和新加坡之间修建的新加坡捷运系统(RTS Link) 将大大加强两国之间的联系。由于通勤者的交通更加便利，跨境经济活动增加，这可能会提升房地产价值和租金需求。
- 经济特区的发展预计将吸引大量投资、企业和熟练劳动力，进一步推动住宅和商业地产的需求。
- 战略位置：
- 位于新加坡捷运系统 (RTS Link) 站点和经济特区附近的房产，如武吉查卡捷运站、美迪尼和努沙再也，都将迎来大幅增长。
- 由于交通更加便利，经济活动更加活跃，在这些地段投资可获得较高的资本增值和租金收益。
- 开发商声誉：
- UEM Sunrise、EcoWorld 和 SP Setia 等知名开发商在交付优质项目方面拥有良好的记录。投资这些开发商的项目可确保未来的可靠性和升值潜力。
通过投资这些战略区域内的物业，投资者可以充分利用加强连通性和经济发展措施所带来的预期增长，确保获得丰厚的投资回报。
连通性和基础设施：
新加坡捷运系统(RTS Link) 的引入将加强柔佛州与新加坡的连接，促进人员和货物的无缝流动。这一重要的基础设施建设对于吸引企业和熟练劳动力、将柔佛州定位为引人注目的投资目的地至关重要。
高效的公共交通：
马来西亚国家基建公司与新加坡地铁有限公司在运营新加坡捷运系统（ RTS Link）方面的合作确保了高效的交通解决方案。这种合作关系有望提高该地区对企业和投资者的吸引力，因为它提供了简化的连通性。
战略协同效应：
新加坡与柔佛州的合作模式具有显著的战略优势。新加坡在研发、区域金融服务和广泛的自由贸易协定方面的优势，与柔佛州较低的运营成本和广阔的土地供应形成互补。
综合供应链：
企业可在新加坡设立研发中心和销售办事处，同时在柔佛州维持生产和物流，从而降低成本，提高效率，优化运营。这种模式有利于两个经济体，并加强了供应链的整合。
柔佛-新加坡经济特区和 新加坡捷运系统(RTS Link) 项目共同创造了一个独特而有利可图的投资环境。通过利用柔佛州与新加坡之间的协同效应，加强互联互通，并专注于关键增长行业，投资者可以充分利用这些举措所带来的巨大商机。这种战略性投资方法不仅能带来可观的回报，还能促进马来西亚本地区的经济发展，实现投资者和当地经济的双赢。
总结
柔佛州的战略举措和基础设施发展，如新加坡捷运系统( RTS Link) 和新加坡-柔佛经济特区的建立，为该地区的重大转型奠定了基础。这些进展不仅加强了柔佛州与新加坡之间的互联互通，创造了经济协同效应，还将柔佛州定位为东南亚经济格局中的重要一员。随着这些项目的进展，它们有望提升房地产价值，吸引国际投资，促进当地经济发展，使柔佛州成为对住宅和商业投资者越来越有吸引力的目的地。
免责声明
本评论仅供一般读者阅读。它并不考虑任何可能收到本文件的人的具体投资目标、财务状况和特殊需要。因此，对于任何人根据本资料行事而直接或间接造成的任何损失，本公司不作任何保证，也不承担任何责任。本评论中表达的观点如有更改，恕不另行通知。投资具有投资风险，包括可能损失投资本金。基金单位的价值和收益可升可跌。本评论中使用的过往业绩数字以及任何预测或预报并不一定代表未来或可能的业绩。辉立证券公司 (PSPL)、其董事、关联人士或雇员可能不时在本评论提及的金融工具中拥有权益。投资者在投资前不妨征求财务顾问的意见。如果投资者选择不征求财务顾问的意见，则应考虑投资是否适合自己。
此等评论所载资料来自公开来源，而PSPL并无理由相信该等来源不可靠。此等评论所载的任何分析、预测、推算、预期及意见（统称「研究」）均以该等资料为基础，并仅属信念的表达。PSPL 未对这些信息进行核实，也未对这些信息或研究的准确性、完整性或真实性做出任何明示或暗示的陈述或保证，或应依赖于这些信息或研究。这些评论中包含的任何此类信息或研究可能会发生变化，PSPL不承担任何责任来维护所提供的信息或研究，或提供任何与之相关的更正、更新或发布。在任何情况下，PSPL均不对因使用所提供的信息或研究而可能产生的任何特殊的、间接的、附带的或后果性的损害承担责任，即使PSPL已被告知可能会产生此类损害。这些评论中提及的公司及其雇员对任何错误、不准确和/或遗漏概不负责，无论这些错误、不准确和/或遗漏是如何造成的。本文中的任何意见或建议均为一般性意见或建议，如有更改，恕不另行通知。这些评论中提供的信息可能包含对国家、市场或公司的未来事件或未来财务表现的乐观陈述。您必须自行对这些评论中提供的信息的相关性、准确性和充分性进行财务评估。
这些评论中描述的观点和任何策略可能并不适合所有投资者。本文所表达的意见可能与PSPL其他部门或其关联人士及合作方所表达的意见不同。本评论对投资产品或商品的任何提述或讨论纯粹只作说明用途，不得解释为建议、要约或招揽认购、购买或出售所提及的投资产品或商品。
这些评论中描述的观点和任何策略可能并不适合所有投资者。本评论所表达的意见可能与PSPL其他单位或其关连人士及联系人所表达的意见不同。此等評論對投資產品或商品的任何提述或討論，純粹只作說明用途，不得詮釋為認購、購買或出售所述投資產品或商品的建議、要約或招攬。
本广告未经新加坡金融管理局审查。
此内容为英文翻译版本，若有任何不一致之处，皆以英文版本为准。
关于作者
辉立证券环球交易部（亚洲市场交易团队）
环球交易部亚洲市场交易团队专门管理亚洲市场，覆盖中国、马来西亚、日本、泰国等主要地区。除执行客户订单外，他们还通过市场期刊和网络研讨会提供教育内容，为亚洲市场格局提供宏观经济见解、股票选择和技术分析。
