越来越多人热衷投资的新加坡REITs，究竟是什么？

15th January, 2022

最近，总是听到有客户咨询，有没有什么风险相对偏小，收益较稳定的产品可以投资。为了让大家对金融市场有更多的了解，找出最适合自己的投资产品，我们特地准备了这篇文章，为大家介绍很受新加坡人偏爱的REITs。花5分钟读完这篇文章，我们力求用最简洁明了的语言让你对新加坡REITs有更多的认识！

首先，REITs的中文学名是房地产投资信托基金，它是由拥有房地产的公司成立的（如凯德CapitaLand, MapleTree, Frasers等），这些房地产包括购物中心、写字楼、工业仓库、酒店、住宅等。通过REITs，你能以负担得起的价格，拥有这些不同种类的房地产，并以房地产业主的方式获得回报。根据新加坡的税收政策，新加坡REITs必须将至少90%以上的租金收入，当做股息，发放给REITs持有人，以此获得免税优惠。

下面是REITs的简易逻辑图，大家感受一下

S-REITs的主要特点（后文简称：S-REITs）

1. 像股票一样买卖：REITS也是在股票交易所上市，所以和股票一样可以随时买卖，价格公开透明。

一些人以为REITs是普通基金，需要找基金经理购买，但实际上REITs在交易所上市，交易方式和股票无异，且流通性比一般基金好。

2. 定期发放股息：新加坡的REITs基本是每半年或每季度发一次股息给持有人。

股票发放股息是不确定的，这取决于公司的决定。但是REITs是被要求必须定期发放股息的。

3. 较低的投资门槛：与买房投资相比，REITs的投资金额非常灵活，买入成本可以低至几百新币。

S-REITs的市场价一般在每股1-2新币左右（100股起买），也就是说最低交易金额大概在100-200新币左右。

4. S-REITs种类多样化，不同的板块具有各自的特征

根据房地产用途的不同，REITs被分为以下几大类型来进行追踪和分析：

• 零售REITs (如：CapitaMall Trust，Frasers Centrepoint Trust)

• 工业/物流REITs (如：Ascendas REIT，Mapletree Industrial Trust)

• 商业办公REITs (如：Frasers Commercial Trust，Keppel REIT)

• 医疗REITs (如：Parkway Life REIT , First REIT)

• 酒店/度假村REITs (如：Frasers Hospitality Trust, Far East Hospitality Trust)

S-REITs的总体表现居于世界前列

新加坡早在2002年就推出了第一只REIT（在这之前也只有美国、澳洲、日本少数几个国家推出了REITs，中国目前还未推出REITs），发展到现今，新加坡是除日本以外亚洲第二大，也是最具国际性和成熟度的REITs市场。目前日本共有58个REITs项目，总市值1412亿新币；新加坡共有42个REITs项目，总市值848亿新币；香港则有13个REITs项目，总市值482亿新币。

除了投资本地的房地产，新加坡上市的大部分REITs都还有投资境外房地产，遍布澳洲、美国、中国、马来西亚及欧洲等地。

据新加坡交易所2018年7月发布的数据，34只S-REITs和6只合订证券的年平均股息收益率为6.7%左右，而从近几年的历史数据来看，年平均股息收益率也基本在6%上下。从2010年-2017年，新加坡REITs指数的股息收益率在较长时间内一直居世界前列。

根据S-REITs的属性，我们总结了一些适合投资REITs的人群特征

1. 有一定储蓄，想做一些投资，但又担心股票风险太高，自身风险承受能力较低的人。
2. 希望长期持有，定期收到现金分红的人。我们买股票，常常是为了从价格变动中获利，但REITs就不太适用了。它的价格波动通常不如股票大，更适合买来长期持有，然后定期拿分红。一般来说， REITs的股息分红要比普通股票高。
3. 想投资房地产市场，但又觉得精力有限，买卖房子花费太高的人。REITs是间接参与房地产的一种方式。
4. 对持有新币有一定兴趣，希望配置一定数量的外币以对冲人民币贬值风险的人。

REITs的风险

任何一种投资产品，都存在风险，大家在入市之前需要多做一些功课了解其中的风险，并判断该产品的风险是否在自己的承受范围内。

为了便于大家理解REITs的风险大小，这里做了一个简略的比较图，风险随箭头方向依次递增（注意：不能完全按照这个比较来判断风险大小，还需要考虑综合因素，比如凯德/丰树集团发行的REITs风险小于垃圾股票）

具体来说，REITs主要有以下一些风险：

1. 市场波动风险：REITs和股票一样都是在交易所上市，价格会受市场条件的影响上下波动。另外，REITs的表现还可能受到房地产政策、经济周期等的影响。
2. 债务风险：我们在做投资选择的时候需要把债务对资产负债表的影响考虑进去，当一个REIT借钱融资时，要警惕他们是否有足够的财力来偿还到期债务。通常一年内有大量的到期债务是一个危险信号，需要投资者多加关注。
3. 集中风险：这种风险有很多表现形式，比如REIT的收益是否仅从少数资产或物业中获得？这意味着如果少数房产出问题，REIT的收益会受到重创。同样的，REIT是否仅从一个主要租户哪里获得租金收入？在选择特定的REIT投资时，投资者必须谨慎考虑这些问题。
4. 利率风险：有一些REITs对银行的贷款利息非常敏感，如果它的借贷成本提高，利润自然就会减少。

即可以获得一份新加坡REITs的全部列表，附有股息率、辉立研究部评级等