腾飞房产信托: 业绩企稳
- 2020年三季度，投资组合恢复至 -2.3%，但入住率从91.5%微升至91.9%。由于2020上半年的租赁表现强劲，2020财年末仍可实现低个位数的正回归，这与我们的租金回归预测一致。
- 规模和多样化的租户组合缓解了疲弱的行业前景。除新加坡的投资组合外，没有提前终止：9个租户，占NLA的1,800平方米。
- 上调至买入评级，使用DDM（股利贴现模型）计算的目标价从3.63新元下调至3.61新元，主要是由于债务和永续证券的增加。对最近收购MQX4的估值有所调整。近期的股价回落，带来更好的入场价位，目标价的总回报率为31.5%，我们上调至买入评级。
积极方面
+ 又一资产收入囊中。2020年9月18日，AREIT（腾飞房产信托）宣布其收购了MQX4。这是悉尼Macquarie Park（麦考瑞公园）一处正在开发的郊区写字楼，以1.61亿新元“似乎已完工”的市场估值购入。完工后的资产将拥有19,384平方米的净可出租面积，其中包括17,753平方米的写字楼空间和1,631平方米的零售空间。此次收购将通过债务和/或内部资源进行融资，初始NPI收益率为6.1%。如果AREIT可以在租金保证期结束前将物业出租，那么3年的租金保证期可为收益提供上行空间。土地出售预计将于2020四季度完成，而MQX4，预计将于2022年中期左右完成。这是AREIT继2020年3月和7月分别收购了Galaxis 25%的股份，和收购悉尼，Yennora，位于Kiora Crescent一处正在开发的物流资产后，年初迄今进行的第三次收购。
+ 投资组合入住率从91.5%微升至91.9%。新加坡入住率从87.9%上升至88.8%，这是得益于Cintech II入住率的提高 (2020年9月30日：100%，2020年6月30日：0%)，和40 Penjuru Lane (2020年9月30日：98.8%，2020年6月30日：85.5%)一处物流资产的支撑。由于布里斯本，92 Sandstone Place 的续约失败，澳洲的入住率从98.4%降至97.5%，部分地抵消了投资组合入住率的升幅。入住率主要受到政府和物流以及供应链企业的推动。
+ 杠杆率从36.1%改善到34.9%；借贷成本从2.9%下降至2.8%。杠杆率改善，很大程度上是由于以3.0%的利率，发行了3亿新元的非赎回绿色永续债券，而这些债券在资产负债率的计算中被视为权益。单位持有人的资金中，借款总额和永续债券占比63.3%。 调整后的利息覆盖，包括永续债券的利息支付，估计为3.9倍 (2018年：4.2倍)。这远远高于金管局最低2.5倍的要求。盈利有望得到其工业资产多元化的租金收入所支撑，这些资产在经济低迷时表现出了弹性。自掏腰包的租金回扣仅占2020财年末收入的2%。
消极方面
– 投资组合租金回归至-2.3%。尽管新加坡入住率有所提高，但其租金回归仍为负2.8%。在美国，更大的已签约空间仍为负回归，这抹去了AREIT的11.5%的租金回归。除了商业园区实现正回归4.5%外，其他资产类别的租赁回报要么持平，或为负：物流和配送中心(-16.2%)，高规格租赁(-3.3%)，轻工业(-1.4%) 和综合发展(持平)。2020年9个月的投资组合回报率转为+4.2%。我们认为，由于2020上半年的租赁表现强劲已锁定，2020财年末的租金收入仍可实现低个位数的正回归。
前景
由于各企业出于谨慎考虑，继续搁置业务和扩张计划，预计租赁业务将较为疲软。新加坡在2020年三季度的工业租金表现疲弱，而由于受到仓库租赁的带动，其行业入住率仅小幅攀升。
上调至买入评级，目标价从3.63新元降至3.61新
我们调整了预测，以反映其对MQX4的收购。由于债务和永续债券的增加，我们的目标价跌至3.61新元。近期的股价回落，带来了更好的入市价格，我们的目标价代表的总回报率为31.5%。因此，我们将评级从累积上调至买入。
AREIT的价值138亿新元的投资组合，包括位于新加坡，澳洲，英国和美国的197处物业。这导致了资产集中风险较低，没有物业占其收入的比例超过4.6%。这种地域多元化和较低的租户集中度 – 1,450个租户，最大的租户占收入不高于4% – 有助于减轻经济对其投资组合的影响。其投资组合的加权平均保证金约为5.3个月的租金收入。
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