研报 | 凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)
2018年8月28日
投资概要
CMT 将以7.9亿新元收购Westgate 剩余70%的股份。
以Westgate的市值为基础，收购价为11.28亿新元 (2,746新元/平方英尺)。
从Sembawang 购物中心回收的资金，将以投入收益率为4.3%的新资产出售。
最新承诺的入住率为98%，从2011年起计，租赁期为99年。
有什么新鲜资讯吗？
CMT 宣布从赞助商凯德置地公司手中，以7.896亿新元的价格收购Westgate剩余70%的股份。包括与收购相关的费用，CMT 的总支出估计为8.06亿新元，将通过以债务和股权相结合的方式出资，并将在适当的时候作决定。交易预计在2018年四季度完成。
我们有什么看法？
投入收益率低于投资组合NPI收益率的5.8%。据我们的估计，如果以债务为收购提供大量的资金，那么收购只会增值。假设债务成本与CMT当前的平均成本3.2%保持一致，并考虑到增量的管理费用，我们预计，如果由70%或更多的债务提供资金，此次收购将只会增加2019财年末的DPU。假设以全部债务融资，此次收购 (以当前盈利水平计算) 可使2019-2020财年末的DPU提高约1.2%，并使我们的目标价提高0.02新元。一笔以完全债务融资的收购，将使CMT的杠杆水平提高到约36%。
Westgate 的市值仅在两个月内上涨了14%。Westgate 商定的市值为11.28亿新元，比截至2018年6月隐含的估值9.91亿新元高出了14%。这主要是由于最新的估值所使用的上限利率有所压缩。
尽管自那以来，公司的资本收益率仍在继续压缩，但去年的投入收益率与裕廊购物中心的交易相当。尽管市场价值较两个月前的水平有所上升，但我们注意到，4.3%的投入收益率与2017年二季度以22亿新元收购的裕廊购物中心的交易相当。
巩固在快速发展的裕廊湖区的地位。裕廊湖区将成为新加坡的第二个中央商业区，政府计划在新的Tengah 房产开发多达42,000 套新住宅，通过裕廊区域线连接起来，该地区未来的增长潜力巨大。
投资行动
维持中性评级，目标价不变，仍为新元2.05。
我们维持原来的预测，等待着即将到来的临时股东大会，就利益方交易的批准。根据融资资本结构，假设为一项增值收购提供至少70%的债务融资，那我们的目标价上涨的范围将从持平至0.02新元。我们当前的目标价转化成2018财年末的收益率为5.6%，以及资产净值比率为1.03。
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