新加坡房地产投资信托部门 – 给REITs一些喘息的空间 (+ 信贷评论)
摘要
- REITS分配至少90%的收益期限从3个月延长至12个月。
- 杠杆上限从45% 提高到50%；2.5倍 ICR 的先决条件，将杠杆率提高50%延迟至2022年1月1日。
- 股票和可转换证券的发行限额增至股本的100% (先前是50%)
- 在这种低利率的环境下，杠杆限制和提高股票发行上限，为REITs进行收购提供了诱人的条件。如果REITs选择利用杠杆净空，可能会被重新评级。
- 2020年4月16日，财政部(MOF)，新加坡税务局(IRAS)宣布延长REITs分配至少90%收益的时间表。2020财年，截至2020年3月31日和12月31日的S-REITs，将分别延迟至2021年3月31日和12月31日，向其单位信托持有人分配2020财年产生的应税收入的至少90%的收益，以符合税收透明度要求。
- 与此同时，新加坡金融管理局 (MAS) 将S-REITS 的杠杆上限从45%提高至50%，不设2.5倍 ICR 的先决条件，即把杠杆提高到50% (延迟至2022年1月1日)。
- 在此之前，新交所监管局(SGX RegCo)于2020年4月8日宣布“提高股票发行限额”，允许主板发行人发行股票和可转换证券，最高可达其股本的100%，从而加快了融资力度。这些措施是为了回应REITAS针对2020年4月7日通过的COVID-19法案提出的担忧。综合来看，这些措施将允许S-REITs能够继续获得不同的融资渠道，包括从银行借款，发行债券和筹集股本。
2. 申请清盘，破产；或者申请司法管理令；3. 因未付租金而终止不动产租赁或许可。然而，房东可以用保证金来抵消到期的租金，因为这不会给租户带来额外的现金流负担；4. 对不动产或动产的任何抵押实施强制执行根据该法案寻求宽免的租户，必须证明他们从2020年2月1日开始的期间无法支付租金，并且无力支付，在很大程度上是由COVID-19事件造成的。租户和业主之间关于是否符合宽免资格的争议，将升级至评估员，该评估员将对租户的资格做出最终，不可上诉的决定。我们有什么看法？在COVID-19法案下，SREITs似乎处于劣势。尽管如此，REITs仍有一大堆法宝来帮助它们缓冲由于租金延期6至12个月而导致的现金流错配所造成的打击。
REITs可以通过以下方式来节省现金：
A) 收取单位管理费
B) 将从管理层减薪或政府工资分担所节省的现金转移给单位持有人
C) 改变派息率以使分配更平整，将现金流/收益的减少分散到未来几个季度
D) 提取保证金，为单位持有人派发股息
E) 着手进行收购以提振收益
多年来，S-REITs一直以诚信，审慎和财务自律而闻名。我们认为，S-REITs将以谨慎和明智的方式作出回应。延长分配收益的时间将肯定有助于S-REITs去计划和管理其现金流的错配，但REITs提供的租金回扣将导致可分配收益减少。我们认为，这将在必要时削减DPUs，通过防止短期的干扰产生长期影响，或改变其运行轨迹，来保障它们未来的增长。尽管令人不快，但COVID-19大流行是一场系统性的冲击，几乎对所有行业都产生了负面影响，包括REITs。
更高的杠杆限制将为REITs的估值下降提供缓冲，或允许REITs承担更多的债务，以管理现金流或着手进行收购。
在这种低利率的环境下，提高杠杆率限制和提高股票发行上限，为进行收购提供了诱人的条件 – 前提是REITs愿意加快其收购的步伐。2019年是REITs进行收购的一年，我们已经与很多SREITs谈过，进入2020年，交易评估正在进行中。尽管其股权估值与2019年相比，没有那么有吸引力，但增值交易仍可通过利用其提高的杠杆率限制带宽来进行构建。
S-REITs基本上是步调一致的，并一直以保守著称，行业平均杠杆率在33%至36%之间，低于先前45%的杠杆上限。COVID-19的态势可能是重新评级的催化剂，帮助SREITs克服他们的谨慎，继而利用其杠杆净空。
预计将利率维持在低位以协助业务复苏，一旦我们摆脱病毒大流行，REITs将可能恢复其收购的势头，这可能导致S-REITs行业强劲复苏。
